בדיקת מבנים לפני קניה על ידי מהנדס בדק בית היא בדיקת חובה לכל מי שקונה מבנה פרטי מקבלן. בכל מבנה פרטי חדש קיימים ליקויי בניה, כמו בדוגמאות שנציג בהמשך, ולכן חשוב לאתר את כל ליקויי הבניה לפני השלמת עסקת הקנייה.

קנייה של מבנה פרטי, בין אם מדובר על בית פרטי או בין אם מדובר על מבנה דו משפחתי, דורשת בדיקה מקיפה של מהנדס בדק בית לפני שחותמים על אישור קבלת המפתח. זאת מכיוון שכל ליקויי בניה הקיימים במבנה (תמיד קיימים ליקויי בניה במבנים חדשים) צריכים לקבל התייחסות מהקבלן עוד לפני כניסת הדיירים.

רק בדיקה הנדסאית מקיפה של מהנדס מומחה בדק בית מעניקה לקונה המבנה תמונת מצב ריאלית על טיב הבנייה במבנה. ובכדי להמחיש את החשיבות של השלמת בדיקת מבנים לפני קנייה של בית פרטי או מבנה דו משפחתי, להלן מספר דוגמאות לליקויי בניה שחברתנו איתרה לאחרונה בבדיקת מבנה דו משפחתי חדש מקבלן:

סדקים עבים בקירות המבנה

במהלך בדיקת בדק בית במבנה דו משפחתי נצפו סדקים עבים בקירות הנכס אשר מגיעים עד לשלד המבנה. ניתן לראות דוגמה לאחד מהסדקים הרבים שאותרו בחדרים השונים במבנה בתמונה הבאה:

בדיקת מבנים לפני קניה - סדק עד לשלד

בדיקת מבנים לפני קניה – סדק עד לשלד

סדקים חריפים שכאלו נפוצים במבנים פרטיים ויכולים להיגרם ממספר סיבות כמו למשל חדירת מי גשמים מתחת ליסודות, שקיעה של היסודות בקרקע, חוסר של תפרי התפשטות בין חלקים במבנה או פשוט עקב עבודת הנחת יסודות רשלנית.

מהנדס בדק הבית ממליץ לפנות למהנדס בניין בדק בית על מנת ליצור תכנית טיפול בסדקים ובבעיות המבניות בשלד המבנה. נדרש לבצע את עבודות תיקון השלד תחת פיקוח של מהנדס בניין בדק בית ולוודא שיבוצעו פעולות למניעת היווצרות של סדקים חדשים בקירות. סה"כ עלות התיקון בשלד המבנה מוערכת בכ-40 אלף שקלים.

רטיבות בקירות המבנה

בהמשך לסדקים שאותרו במהלך בדיקת בדק בית, התגלתה גם רטיבות במספר מקומות בקירות. ההנחה היא שמי גשמים חדרו לקירות דרך הסדקים החיצוניים הקיימים בקירות המבנה ויצרו בהם רטיבות. במהלך בדיקת בדק הבית איתר המהנדס מספר אזורים עם מעל 100 נקודות לחות במכשיר מדידת רטיבות.

ליקויי רטיבות סותרים את תקנות התכנון והבנייה סעיף 5.32 המציינים כי "קירותיו החיצוניים של מבנה יתוכננו באופן המונע חדירת מים ורטיבות לתוכו מבחוץ". סה"כ עלות התיקון בחלקים הסובלים מרטיבות במבנה מוערכת בכ-38 אלף שקלים.

שיפועים במפלס החיצוני של המבנה אינם תקינים

מפלס המבנה החיצוני (אזורי החצר, מרפסת, כניסה לבית וכו') צריכים להיות מונחים בשיפוע של 1% סנטימטר לכיוון פתחי הניקוז. זאת על מנת לאפשר ניקוז תקין של מי גשמים. במידה והשיפוע אינו תקין, יכולים להיווצר שלוליות מים במפלס השטח החיצוני שיובילו לרטיבות.

לדוגמה במהלך בדיקת מבנה לפני קניה שביצעה חברתנו, מדד מהנדס בדק הבית את מפלס רצפת הכניסה למבנה וגילה שהמפלס הונח בשיפוע של רק 0.1 סנטימטר שהוא שיפוע לא תקין (תקנות הבנייה בישראל מאפשרות לחריגה בשיפור של עד 0.05 סנטימטר משיפוע של 1 סנטימטר).

על הקבלן של המבנה לפרק את הריצוף בשיפוע הלקוי ולהניח ריצוף חדש בשיפוע שעומד בתקנות הבנייה. סה"כ עלות הריצוף מחדש בכניסה למבנה מוערכת ב-5 אלף שקלים.

מפלס לקוי בכניסה למבנה

מפלס לקוי בכניסה למבנה

עבודות בניה שלא הושלמו במבנה

בנוסף לליקויי הבניה שציינו לעיל, מהנדס בדק הבית של חברתנו גם איתר מספר עבודות בניה שלא הושלמו במבנה החדש על ידי הקבלן כגון: קירות בגבולות המגרש בוצעו ללא תפרי התפשטות, לא הוחלפו מרצפות שבורות, הקבלן לא ניקה את כל שאריות הצבע ממשקי הקירות, לא הונח רובה איטום באריחים של חדר הרחצה, אין עיגון של מסגרות אלומיניום בחלק מהחלונות ועוד.

הקבלן צריך להשלים את כל עבודות הבנייה הנותרות על פי ההנחיות שצוינו בחוות הדעת ההנדסית של בדיקת המבנה. סה"כ עלות השלמת כלל העבודות בבית הדו משפחתי מוערכת בכ-95 אלף שקלים.