כל מי שמתכנן לקנות מבנה ישן או דירה ישנה חייב להזמין בדיקת בדק בית לאיתור ליקויי בניה וקבלת חוות דעת הנדסית למבנה. זאת בכדי לקבל תמונת מצב ריאלית לגבי איכות הבנייה של הנכס וההשקעה הנוספת הנדרשת להבטחת איכות מגורים תקינה. יש מספר ליקויים שכיחים שצריך לשים אליהם לב במהלך בדיקת מבנה ישן.

הסכנה הגדולה ביותר ברכישת נכס נדל"ן ישן היא קניית הנכס בלי לדעת בדיוק מה מצב הנכס ומהי ההשקעה הנוספת הנדרשת במבנה על מנת לשדרגו למבנה מגורים תקין. אז בין אם קונים מבנה ישן או בין אם קונים רק דירה יד שנייה במבנה ישן, חשוב להזמין מהנדס בדק בית המתמחה במבנים ישנים.

מהנדס בדק הבית בוחן את מבנה הבניין והדירה עצמה על מנת להעניק ללקוח את חוות הדעת ההנדסית שלו על מצב הבנייה בדירה ופירוט כל ליקויי הבניה הנדרשים לתיקון במבנה (כולל הערכת עלויות מקצועית).

במבנים ישנים בדרך כלל מאותרים מגוון רחב של ליקויי בניה, אשר יכולים להשתנות מבדיקת בדק בית אחת לשנייה, אך לרוב יש מספר ליקויי בניה שכיחים שמהנדס בדק בית שם אליהם לב. להלן פירוט של כמה מהממצאים שהתגלו בבדיקת מבנה ישן שהושלמה על ידי חברתנו:

ליקויי בניה ביציבות המבנה

מבנים ישנים עם הזמן סובלים מבלאי שפוגע בשלד המבנה ויכול לערער את יציבות המבנה. ליקויי בניה שכאלו צריכים להילקח בחשבון בעת בדיקת בדק בית, וכמובן לאחר מכן במשא ומתן על עלות קניית המבנה והדירה.

לדוגמה במהלך בדיקת בדק בית של חברתנו נצפו סדקים ומוטות ברזל גלויים בעמודים של מבנה ישן, מה שעשוי להעיד על שקיעת רכיבי מבנה ו/או תזוזה ו/או אי יציבותו. ניתן לראות בבירור את הסדקים במבנה הישן בתמונה הבאה:

ליקויי בניה ביציבות מבנה ישן - חוות דעת הנדסית למבנה

ליקויי בניה ביציבות מבנה ישן – חוות דעת הנדסית למבנה

המלצת מהנדס בניין היא, לבצע שיקום בטונים וטיפול בברזל גלוי בדחיפות לפני תחילת הגשמים. בנוסף, מומלץ לבצע מבדק תקופתית לשלד המבנה על ידי מהנדס המומחה בתחום לאחר תיקון השלד. עלות התיקון בליקויי יציבות המבנה מוערכת בכ-150,000 שקלים.

ליקויי בניה באיטום המבנה

מבנה שאינו אטום בצורה תקינה יכול לסבול רבות מחדירה של מים, מה שיוצר רטיבות ועובש במבנה. טיב מבנה שיש בו בעיית רטיבות נפגע קשות לאורך זמן. לכן, חשוב מאוד שהאיטום במבנה יעמוד בכל תקנות הבנייה בישראל. בדרך כלל במבנים ישנים יש ליקויים באיטום עקב בלאי שצריך לתקן בכדי למנוע היווצרות רטיבות.

לדוגמה במהלך בדיקת בדק בית של חברתנו אותרו מספר ליקויי איטום במבנה כמו למשל מגע ישיר בין האדמה לבסיס המבנה בלי שכבת איטום מפרידה. זהו בניגוד לתקנות הבנייה בגין איטום בנין נגד טחב ולחות המציינות שהקרקע יכולה להיות מקור לכניסת מים ורטיבות. לכן, חלקו התחתון של בנין צריך להיות אטום בצורה תקינה בכדי למנוע חדירת מי גשם, מי תהום וזרמי מים תת קרקעיים לתוכו.

ליקויי בניה באיטום מבנה ישן

ליקויי בניה באיטום מבנה ישן

מהנדס בדק הבית ממליץ בתוך חוות דעת הנדסית למבנה לחפור מכל צדי הנכס עד תחתית קורת המסד ברוחב שיאפשר התקנת שכבת איטום. יש לכרסם את חיפוי הקיר בבלוק הראשון ובקורת המסד עד להסרת כל שיירי הבטון/טיח. יש לבצע הרבצה צמנטי קלה על גבי קורת המסד והבלוק הראשון עד לקבלת משטח הראוי לאיטום. עלות התיקון בליקויי איטום המבנה מוערכת בכ-26,000 שקלים.

בנייה ישנה במבנה

תקנות הבנייה בישראל מעודכנות כל כמה שנים במטרה להעלות את סטנדרט הבנייה בישראל. כך שיכול להיות שמהלך בנייה של מבנה ישן השתמשו בבנייה שעמדה בזמנו בסטנדרטים הישראלים, אך היום כבר נחשבת כאי עמידה בתקנות הבנייה, מה שהופך אותה לליקויי בניה.

יש כמה דוגמאות לבנייה ישנה שכבר לא עומדת בתקנות הבנייה בישראל שאותרו במהלך בדיקת בדק בית של מבנה ישן שהשלימה חברתנו לאחרונה כגון הגנה לקויה על צנרת המים, זכוכית לא בטיחותית בחלונות הסמוכים לרצפה, אין הכנה עבור מנגנון הביטחון לפתיחת הדלת מבחוץ, אין מנעול ביטחון בעל 4 בריחים בארבע כיוונים וכו'. עלות התיקון בכל הליקויים הללו במבנה מוערכת בכ-35,000 שקלים.

קונים בכלל בית חדש? יש 5 ליקויי בניה שאולי אינכם מכירים המתגלים בבדיקת בדק בית חדש