פיקוח בניה פרטית ותמ"א 38

/פיקוח בניה
פיקוח בניה2018-08-07T15:31:16+00:00

גולדאל הנדסה – שירותי ניהול, פיקוח בניה, ייעוץ וליווי הנדסי

  • ניהול מקצועי של הפרויקט משלב התכנון ועד מסירתו ללקוח
  • בניית אומדנים, הכנת כתבי כמויות וביצוע משא ומתן עם קבלני משנה
  • מתן הנחיות עבודה לקבלנים ומניעת כשלים בביצוע ונזקים עתידיים
  • פיקוח וליווי מקצועי של תהליך הבניה באתר
  • תיאום בין קבלני המשנה ומעקב התקדמות – תכנון מול ביצוע
  • ווידוא עמידה במפרטים הטכניים ובמסגרת התקציב לפי התכנון המקורי

צור קשר עכשיו לייעוץ ראשוני חינם

CTA

CTA

או השאר פרטים ואחזור בהקדם

CONee

החשיבות בבחירת מפקח בניה מקצועי

ניהול פרויקט בניה משלב התכנון, דרך שלב הבניה בפועל ועד מסירת המפתח כרוך בידע מקצועי רחב בכלל המרכיבים של תהליכי הבניה. מכיוון שפיקוח בניה הנו היד המכוונת והמנחה של ביצוע פרויקט הבניה, חשוב ביותר שמפקח הבניה יהיה בעל ידע מקצועי וניסיון רב שנים בניהול פרויקטים של בניה. בחירת מפקח בניה מנוסה שילווה אתכם בתהליך הבניה יחסוך לכם הרבה מאוד זמן, כסף, כשלים תכנוניים ועוגמת נפש. תפקידו של מפקח הבניה לאורך שלבי הפרוייקט כוללים בין היתר ליווי הלקוחות במהלך שלב תכנון הבניה, בחירת ובחינת ההתקשרות מול קבלנים וספקים, קביעת מסגרת תקציבית וחלוקתה בפרויקט הבניה, ייעוץ מקצועי בקבלת כל האישורים הנדרשים וייצוג מקצועי עבור הלקוחות לכל אורך הפרויקט. בהיבט המקצועי, מפקח בניה משמש כעין המפקחת על כלל פעילות הפרויקט עצמו בפועל, על מנת להבטיח שהעבודות בפרויקט על ידי קבלני המשנה יתבצעו על הצד הטוב ביותר ללא עיכובים או כשלי בניה.

בונים או משפצים? פיקוח בניה חוסך לכם זמן, טרחה, וכסף.

מפקח בניה משמש כגורם המקצועי והניהולי שתפקידו לשמור על האינטרס של הלקוח בתהליך הבנייה. למפקח בניה מנוסה, היכרות רבת שנים עם הגורמים הפועלים בעולם הבניה והשיפוצים, הוא מכיר את המחירים בשוק, את המקומות בהם בעלי המקצוע נוהגים "לעגל פינות", הוא יודע היכן להקפיד ולהתעקש על שימוש בחומר מסוג מסויים ויכול למנוע הרבה ליקויי בניה, שלעיתים מתגלים רק בעתיד הרחוק יותר. פיקוח בניה חשוב והכרחי גם בבניית בית חדש וגם כאשר עושים שיפוץ או הרחבה לבית קיים. כאשר אדם הבונה או משפץ בית, רוכש את שירותיו של מפקח בניה, הוא למעשה רוכש את הידע והניסיון של אותו המפקח לצורך ניהול הפרוייקט. בין אם מדובר בפיקוח בניה על פרויקט תמ"א 38, פיקוח בניה של בית פרטי או פיקוח בניה של פרויקט מסחרי, תפקידו של מפקח הבניה הוא להבטיח שהפרויקט יתבצע בצורה מקצועית ואחראית על ידי כל הגורמים המעורבים, החל משלב התכנון ועד לשלב מסירת המפתח.

מפקח בניה אחראי על מסגרת התקציב ומוודא את הוצאות הפרוייקט אל מול התקציב המתוכנן, על מנת להימנע מחריגה תקציבית. מטבע הדברים, פרויקטים של בניה נוטים לחרוג ממסגרות התקציב שתוכננו להם וביצוע פיקוח בניה מקצועי יכול להבטיח צמצום עד כמה שניתן מחריגה מהתקציב. בהיבט של ניהול העבודה ועמידה בלוחות הזמנים, מפקח הבניה אחראי על התיאום בין קבלני המשנה ובדיקת התקדמות קצת העבודה על מנת לוודא שלא תהיה חריגה מלוחות הזמנים שנקבעו מראש. עמידה בלוחות הזמנים חוסכת לא רק זמן אלא גם כסף ועיכובים ביורוקרטיים שונים. נוסף על כך, מפקח בניה פועל כגורם המקשר בין בעלי המקצוע השונים ומבטיח עבודה איכותית ובהתאם למפרטים שקבעו גורמי התכנון בפרויקט (מהנדס, אדריכל, מעצב פנים וכו) ותפקידו הוא למנוע ליקויי בניה במהלך ביצוע הפרויקט.

תחום הנדל"ן בישראל, ובעיקר במרכז הארץ, נמצא בתנופה בשנים האחרונות כאשר אנו עדים למספר הולך וגדל של התחלות בניה. תהליך הבניה מטבע הדברים הינו תהליך מורכב וכולל בתוכו מספר רב של בעלי מקצוע שלוקחים חלק בשלבים שונים של הפרוייקט: מהנדס בניין, אדריכל, קבלן גמר, קבלן שלד וכו'. המורכבות הזו מצריכה גורם אשר יפקח על תהליך הבניה ויוודא שכל הגורמים המעורבים עושים את עבודתם נאמנה. האדם המפקח על תהליך הבניה נקרא מפקח בניה ותפקידו לייצג את האינטרס של הלקוח אל מול בעלי המקצוע השונים. בנייה במרכז מאופיינת בפרוייקטים של בנייה רוויה (רבי קומות) ולכן דרוש מפקח בניה בעל ניסיון בעבודה בפרויקטים מסוג זה. לעומת זאת, בנייה בצפון הארץ היא לרוב בניה של בתים פרטיים, זוהי בניה שונה במהותה מהבנייה הרוויה ולכן נדרש מקפח בניה עם ניסיון בתחום הבניה הפרטית. תרומתו של פיקוח בניה איכותי תבוא לידי ביטוי בחסכון בעלויות הבניה, בירידה משמעותית בכמות התקלות וליקויי הבניה שיתגלו בהמשך, ותיתן לדיירי הבית שקט נפשי במהלך הבניה עד לסיומה.
תהליך פיקוח בניה מובנה ונוצר כתוצאה מאילוצים בשטח, כלומר, בהינתן קבלן בניין שבונה על פי תוכניות עבודה, נדרש מפקח בניה שיפקח על תהליך הבניה וייודא שאכן הקבלן פועל על פי הנחיות המהנדס, האדריכל ושאר הגורמים המעורבים בפרויקט. עם זה, מפקח בניה טוב, יגדיל ראש ויעניק שירותים מעבר לנדרש ממנו. לדוגמה, אם החוק אומר שיש לבדוק את האיטום ולוודא שחומר האיטום ושיטת העבודה עומדים בתקנים הנדרשים, אז מפקח הבניה יכול לוודא את הנושא מול הקבלן אך הוא גם יכול להחמיר יותר ולבע בדיקת איטום עם סיום העבודה. מן הסתם לא תמיד הקבלן ירצה לעשות זאת בעצמו מאחר וזה גודל ממנו זמן עבודה והוא הרי מעוניין לסיים את הבניה. לכן תהליך פיקוח בניה הינו מורכז ומשתנה בהתאם לצורך אך בהחלט קיין הבדל באיכות הפיקוח ובמאמצי הפיקוח בין מפקח בניה כזה למשנהו.
פיקוח בניה נועד להגן על רוכשי הנכס מליקויי בניה עתידים, ולהבטיח נכס יציב ותיקן לשנים רבות. מכאן משתמע כי פיקוח בניה כיום, בהכרח ימנע הוצאות בעתיד בקרוב והרחוק. כיום, אין פרוייקט בניה שנבנה ללא ליקויים ולכן, איתורם ותיקונם בזמן הכרחיים על מנת להימנע מהוצאה עתידית בגין ליקויים אלה. בין אם מדובר בפיקוח בניה של דירה חדשה מקבלן, ובין אם מדובר על בדיקת דירה יד שנייה, יש לבצע מספר בדיקת הכוללות בדיקת רטיבות, איתור סדקים, טיב התשתיות וכו. למשל, בדיקת דירה לפני קנייה יכולה להעלות ממצא שתשתית החשמל רעועה ולכן, תיקון של תשתית זו יכול לעלות 20 אלף ש"ח. נתון זה חשוב ביותר שכן הוא משמש כבסיס למשא ומתן בקניית דירה יד שנייה.
ללא פיקוח נכון על תהליך הבניה, קשה מאוד להעריך את עלות התיקונים שיידרשו לאחר גילוי הליקויים. לעיתים מדובר בליקויי בניה אשר על מנת לתקנם לבצע שיפוץ רחב. ניקח לדוגמה ליקויי באיטום שבין סף השיש עליו מונח חלון המטבח, לבין קורת הבטון – במידה ונמצאה נזילה באזור זה, לרוב יהיה צורך לפרק את כל החלון, את סף השיש, ולעיתים אף להזמין חלון חדש, והכל בעבור נזילה שניתן היה למנוע אותה אם העבודה הייתה מתבצעת לפי התקן ובפיקוח מפקח בניה. לכן, ההוצאה בגין מפקח בניה בשלב בנית הבית היא מינורית לעומת העלויות שיכולות להיווצר מהנזקים העתידיים, במידה והבנייה לא מפוקחת כנדרש.
כאשר אנו באים רוכשים דירה, אנו בעצם מתרשמים מהחזות החיצונית שלה, צבע הקירות, חלוקת החדרים וכו. מעטים הליקויים שאנו יכולים לראות בעין, כמו למשל נזילה במקלחת, קילוף קירות או סדקים בקירות. לעיתים קרובות, ליקויי בניה נסתרים מהעין ורק עין מקצועית יכולה לראות ולאתר אותם. לכן, יש חשיבות רבה בהזמנת מפקח בניה שיבדוק לכם את איכות הנכס, חוזק השלד, מצב הקירות, הצנרת והתשתיות עוד במהלך הבנייה. אם ישנם ליקויים הם יתגלו במועד וניתן יהיה להציג אותם לקבלן ולוודא שהוא מתקן אותם לפני הכניסה לדירה.
בהשוואה לפריפרייה, הבנייה במרכז מאופיינת בצפיפות, בנגישות נמוכה יותר עבור הקבלנים המבצעים ובלחץ עבודה גדול יותר. כמו כן, מרבית הבניה במרכז היא בניה של רבי קומות ופחות בתים פרטיים. מפקח בניה במרכז צריך להיות מסוגל להתמודד עם סוג כזה של בניה, לבקר באתר בתדירות גבוהה יותר מאשר מפקח בנייה בצפון או באזורי הפריפריה. באזורי הפריפרייה הבנייה יותר רגועה, יש מקומות חניים, ניתן להעמיד מכולות פינוי ואספקת סחורה יכולה להתבצע ללא בעייה. לעמות זאת, במרכז, אספקת חומרים לאתר יכולה לקחת מספר שעות כתוצאה מהפקקים ולכן מפקח בניה מנוסה צריך לדעת לתזמן את העבודה ואספקת החומרים באופן כזה שיהיה ניתן לעבוד ללא הפסקה.
פיקוח בניה אינו נדרש רק בבניית בית חדש, אלא גם בשיפוץ בית ישן. ככל שהיקף השיפוץ גדול יותר, כך הסיכוי לליקויי בניה גדול יותר. אם בחרתם לבצע שיפוץ כגון תוספת קומה, או אפילו שיפוץ מקלחת, מומלץ להיעזר בשירותיו של מפקח בניה על מנת שיוודא שהשיפוץ אכן מבוצע כהלכה. כמובן שיש עבודות שיפוץ שהליקויים האפשריים בהם הם מינוריים או לא קיימים ולכן אין צורך לשכור מפקח בניה, אך בעבודות גדולות כאמור, מפקח בניה יכול לחסוך לכם הרבה צרות בעתיד.
נתחיל ונאמר שאין כיום פרוייקט שאין בו ליקויי בניה. ליקויי בניה נוצרים תוך כדי עבודה, ניתן למזער אותם אך לא ניתן לבטלם. לכן, גם אם הדירה חדשה מקבלן, יש לבדוק את הדירה באמצעות בעל מקצוע מטעמכם, הרי הוא מפקח הבניה שיבדוק את הליקויים ויציג אותם לקבלן על מנת שידאג לתקן אותם לפני מסירת הנכס. חשוב לציין שיש גם ליקויי בנייה שאתם כדיירים לא תצליחו לראות, ולכן, כדאי לשכור לשם כך את שירותיו בעל מקצוע מנוסה על מנת שיסייע לכם ויחסוך מכם הוצאות רבות בעתיד.
פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת תמא 38 מאופיינים במורכבות רבה ונדרשות יכולות ניהול גבוהות על מנת להוציא פרויקט בניה כזה אל הפועל. תפקידו של מפקח בניה בפרוייקטים של תמא 38 מורכב גם הוא, שכן מפקח הבניה נדרש לגמישות מחשבתית וידע הנדסי רב מאחר ולא מדובר בבניה סטנדרטית וצריך לדעת לאלתר ולהציג פתרונות והכל במסגרת התקנים הנדרשים על פי חוק. תהליך פיקוח בניה של תמא 38 מתחיל בבדיקת מצב הנכס, הקרקע והערכת המכשולים העתידיים, וממשיך בליווי צמוד של מפקח בניה מנוסה לאורך כל שלבי הבניה, לרבות הפינוי, חיזוק היסודות, עבודות הגמר ועד למסירת המפתח והשבת הדיירים לביתם.
כל דירה חדשה מקבלן, על פי חוק, נכנסת לשנת בדק מיום מסירת הנכס. במהלך שנת הבדק, צצים מגוון ליקויים שלא נראו עד סיום הבניה, ועל הקבלן , בתום שנת הבדק, לתקן את הליקויים. בעוד עין בלתי מקצועית תבחין במספר קטן של ליקויים (רק כאלו הנראים לעין), מפקח בניה יכול להציג את כל הלקיווים ולהכין דוח עבור הקבלן על מנת לוודא שהוא אכן מתקן אותם במסגרת שנת הבדק. לאחר שנת הבדק, מאוד קשה להחזיר את הקבלן לתקן את הליקויים. לכן, שכירת מפקח בניה לצורך בדיקת ליקויים במסגרת שנת הבדק הינה הכרחית ויכולה לחסוך לכם עוגמת נפש רבה בעתיד.